Expert-comptable pour l'immobilier et l'architecture
Par Samuel Assouline, fondateur, expert-comptable diplômé et commissaire aux comptes
Inscrit à l’Ordre · Vérifié le 28/09/2026 · Sources en bas de page
5 ans
l’âge limite d’un immeuble neuf
5/5
avis Google
Vous achetez, vous rénovez, vous revendez, ou vous concevez pour d’autres : agence, cabinet d’architecture, marchand de biens, promotion. Dans ces métiers, la TVA ne dépend pas seulement de ce que vous vendez, mais de qui vous êtes et de l’état du bien quand vous l’avez acquis.
Le cabinet regarde chaque opération avec vous, pour que la TVA soit juste dès l’acte de vente.
Vos enjeux dans l'immobilier et l'architecture.
Dans l'immobilier, la même vente peut être taxée ou non selon le vendeur, l'âge du bien ou la façon dont il a été acheté.
20 %
Vos honoraires d'architecte
Le taux normal, et non le taux réduit des travaux — sauf dans un cas précis.
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La doctrine traite les honoraires comme des prestations d'études : « d'une manière générale, les prestations d'études sont soumises au taux normal de la TVA ».
Une tolérance permet d'appliquer le taux de 10 % au montant total, frais d'études préalables compris, à quatre conditions cumulatives : le même prestataire assure aussi la maîtrise d'œuvre ou la réalisation des travaux, ces travaux sont eux-mêmes éligibles au taux de 10 %, une facture rectificative est émise, et les justificatifs sont conservés — devis ou facture portant les informations certifiées par le client, marchés de travaux, situations ou mémoires.
Cette tolérance ne vise que le taux de 10 %. Aucun paragraphe de la doctrine ne l'ouvre pour le taux de 5,5 %.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, 22/10/2025, § 190 et § 210
5 ans
La frontière de l'immeuble neuf
Moins de cinq ans après l'achèvement, la vente est soumise à la TVA ; au-delà, elle en est exonérée, sauf si vous choisissez de la taxer.
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Sont neufs les immeubles bâtis achevés depuis cinq ans au plus. Le délai redémarre lorsque des travaux ont rendu l'immeuble à l'état neuf, selon quatre critères alternatifs — dont l'un exige que chaque élément de second œuvre soit repris à raison des deux tiers.
Au-delà de cinq ans, la livraison est exonérée, avec une faculté d'option pour la taxation exprimée dans l'acte.
Un autre délai, de deux ans, concerne les taux réduits de TVA sur travaux : il porte sur l'ancienneté du local, et n'a pas de lien avec celui-ci.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, 29/09/2014, § 130 et suivants · BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, 12/09/2012 · articles 257, 260 et 261 du code général des impôts
Qui vend
Ce qui décide si la TVA s'applique
Un particulier qui vend, ou un professionnel qui vend hors de son activité, ne facture pas de TVA, même sur un terrain à bâtir.
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La règle porte sur les livraisons réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. Une cession par un non-assujetti, ou par un assujetti qui n'agit pas dans le cadre de son activité économique, sort du champ.
Un terrain à bâtir n'est donc soumis à la TVA que si le vendeur agit dans le cadre de son activité.
La définition du terrain à bâtir, elle, est objective : un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées au vu des documents d'urbanisme. L'intention de l'acquéreur n'entre pas en ligne de compte.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, 12/09/2012, § 1 · BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, 29/09/2014, § 1 à 20
La marge
Quand la TVA ne porte pas sur le prix total
C'est possible quand l'achat n'a pas permis de récupérer la TVA, et que le bien est revendu sous la même nature.
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La base est constituée par la marge lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. La doctrine ajoute une condition : le bien doit avoir été acquis et revendu en gardant la même qualification. Un terrain bâti à l'acquisition, dont le bâtiment a été démoli avant la revente comme terrain à bâtir, en est écarté.
La condition d'identité de caractéristiques physiques, longtemps exigée, ne figure plus dans la doctrine — et celle-ci n'a pas été mise à jour depuis mai 2020, soit avant l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 30 septembre 2021 qui l'a jugée incompatible. Une opération de division en lots ou de viabilisation se traite donc en connaissant les deux états du droit.
Article 268 du code général des impôts · BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13/05/2020, § 10 à 30 · CJUE, 30/09/2021, C-299/20
9 ans
L'option à la TVA sur vos locations
Une fois choisie, elle vous engage jusqu'au 1er janvier de la neuvième année civile suivante.
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Les locations de locaux nus sont exonérées ; une option permet de les taxer, ce qui ouvre la déduction de la TVA d'acquisition ou de construction — chaque immeuble optant constituant un secteur d'activité distinct. L'option se prend par lettre simple et prend effet le premier jour du mois.
Deux limites comptent. Elle est fermée aux locaux nus destinés à l'habitation et à usage agricole. Et lorsque le preneur n'est pas assujetti, le bail doit faire mention expresse de l'option.
La doctrine pose l'option « immeuble par immeuble ». Le Conseil d'État a admis en 2020 qu'elle puisse être exercée local par local, et l'administration s'y est ralliée — sans que la doctrine publiée ait été modifiée depuis 2014.
Article 260, 2° du code général des impôts · BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014 · CE, 9 septembre 2020, n° 439143
Du stock
Ce que vos biens sont à votre bilan
Pour un marchand de biens, les immeubles sont des biens à revendre, pas des biens durables de l'entreprise.
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L'activité de marchand de biens est un régime fiscal, pas un statut juridique : elle repose sur l'habitude des opérations, l'intention de revendre appréciée au moment de l'achat, et la nature des biens. Les revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux par détermination de la loi.
La conséquence est comptable et souvent manquée : les immeubles sont du stock. Pas d'amortissement, et pas de régime des plus-values professionnelles à la revente. Les parts de société civile immobilière suivent le même traitement.
Un dispositif voisin fonctionne autrement : en vous engageant à revendre dans les cinq ans — deux ans pour les ventes par lots —, vous bénéficiez d'une taxe de publicité foncière au taux global réduit de 0,715 %.
Article 35, I-1° et article 1115 du code général des impôts · BOI-BIC-CHAMP-20-10-30, 12/09/2012 · BOI-ENR-DMTOI-10-50, 29/04/2014
Ce que le cabinet fait pour vous.
Vos comptes et vos déclarations
Vos recettes et vos dépenses enregistrées, votre bilan, vos déclarations de résultat et de TVA — et vos biens en stock quand vous achetez pour revendre.
Votre TVA, opération par opération
Le régime applicable à chaque vente, le calcul sur la marge quand il s'applique, et les options à formaliser dans les actes.
Votre structure
Exercer en nom propre, en société de personnes ou en société soumise à l'impôt sur les sociétés : ce que chacune change sur les stocks et sur la sortie.
Votre cession
La valeur de votre activité, établie avec méthode, plusieurs années avant l'opération.
Ce qui revient dans les avis.
★★★★★
5/5 sur Google
Excellent cabinet d'expertise comptable ! Samuel est très compétent, toujours disponible et de bon conseil. On sent qu'il s'investit réellement dans les dossiers et qu'il cherche les meilleures solutions pour ses clients. Je recommande sans hésitation.
Je recommande vivement cet expert-comptable ! Toujours disponible, à l’écoute, très professionnel et surtout d’excellent conseil. Il m’a accompagné avec rigueur et clarté dans la gestion de mon projet. Grâce à lui, je suis serein sur toute la partie comptable et fiscale.
Samuel est expert comptable humain, dévoué pour ses clients, impliqué, à l'écoute pour chacune de vos demandes. Monsieur Assouline est un professionnel de confiance et un allié sérieux pour votre entreprise. Je vous le recommande ! Merci
Honoraires, terrains, locations : ce que demandent les professionnels de l'immobilier.
Mes honoraires d'architecte sont-ils à 10 % quand les travaux le sont ?
Pas par principe. La doctrine range les honoraires parmi les prestations d'études, soumises au taux normal. Une tolérance permet le taux de 10 % sur le montant total, à quatre conditions cumulatives : le même prestataire assure aussi la maîtrise d'œuvre ou les travaux, ces travaux sont éligibles au 10 %, une facture rectificative est émise, et les justificatifs sont conservés. Cette tolérance ne couvre pas le taux de 5,5 %.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, 22/10/2025, § 190 et § 210
Dois-je facturer la TVA sur la vente d'un terrain à bâtir ?
Cela dépend d'abord de votre qualité. La TVA s'applique aux livraisons réalisées par un assujetti agissant en tant que tel ; une cession par un non-assujetti, ou hors activité économique, est hors du champ. Ensuite du régime de votre acquisition : si elle n'a pas ouvert droit à déduction, la base peut être la marge et non le prix total.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, 12/09/2012 · article 268 du code général des impôts · BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13/05/2020
Quand la TVA est-elle exigible sur une commission ?
À l'encaissement — des acomptes, du prix ou de la rémunération — ou sur option d'après les débits. Une précision utile depuis 2023 : un acompte rend la TVA exigible sur les livraisons de biens, mais cette règle ne s'applique pas aux prestations de services. Pour une commission d'agence ou des honoraires, rien n'a changé.
Article 269, 2, c du code général des impôts · BOI-TVA-BASE-20-20, 07/11/2018, § 30 et § 70 · BOI-TVA-BASE-20-10, 21/12/2022, § 65
Puis-je opter pour la TVA sur les locaux que je loue ?
Sur les locaux nus à usage professionnel, oui — l'option ouvre la déduction de la TVA d'acquisition ou de construction. Elle est en revanche fermée aux locaux nus destinés à l'habitation et à usage agricole. Elle se prend par lettre simple, prend effet le premier jour du mois, et ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivante.
Article 260, 2° du code général des impôts · BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014, § 10, 210 à 260
Où en êtes-vous ?
Chaque opération se prépare avant d'être annoncée.
Vous avez une autre activité ?
Startup & scale-up
La forme de la société, les BSPCE et le crédit d'impôt recherche se décident tôt ; les seuils d'audit arrivent avec la taille.
Voir la pageMedTech & BioTech
Des cycles de développement longs, financés en partie par le crédit d'impôt, et des BSPCE qui dépendent de l'origine du projet.
Voir la pageConsultant & Indépendant
Micro, EURL ou SASU : un statut choisi au démarrage qui décide encore de vos cotisations et de ce que vous pouvez vous verser.
Voir la pageOrganisme de formation
Un numéro qui peut devenir caduc, une exonération de TVA qui se demande, et un bilan pédagogique à déposer chaque 31 mai.
Voir la pageVingt minutes pour y voir clair.
Changer de cabinet ne vous demande rien
Un premier échange
Vingt minutes, en visio ou au cabinet, pour comprendre votre situation et vos priorités.
Signature en 48 h
La lettre de mission se signe en ligne, et le cabinet récupère vos éléments auprès de votre ancien expert-comptable.
On s'occupe de tout
Le cabinet reprend vos obligations et suit vos échéances.
Vous repartez avec un avis, pas un argumentaire.
Samuel AssoulineExpert-comptable diplômé, commissaire aux comptes
Toujours le même interlocuteur. Vous êtes prévenu avant chaque échéance, jamais après.
D'où viennent ces chiffres.
- BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, 22/10/2025 — le taux applicable aux prestations d’études, et la tolérance du taux de 10 %
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 et -20 — qui est redevable, et ce qui fait un immeuble neuf ou un terrain à bâtir
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 — l’exonération au-delà de cinq ans, et l’option pour la taxation
- Article 268 du code général des impôts · BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13/05/2020 — la base constituée par la marge, et sa condition d’identité
- CJUE, 30 septembre 2021, C-299/20 — ce que la doctrine publiée n’a pas encore intégré
- Article 260, 2° du code général des impôts · BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014 — l’option sur les locations, sa forme et sa durée
- CE, 9 septembre 2020, n° 439143 — l’option exercée local par local
- Article 269 du code général des impôts · BOI-TVA-BASE-20-20 et -20-10 — le moment où la TVA devient exigible
- Article 35, I-1° du code général des impôts · BOI-BIC-CHAMP-20-10-30 — ce qui caractérise un marchand de biens, et le traitement de ses biens
- Article 1115 du code général des impôts · BOI-ENR-DMTOI-10-50 — l’engagement de revendre, et son taux réduit
Cette page est relue chaque année, après la publication de la loi de finances. Elle ne remplace pas un avis sur votre situation.